——国家发改委专家对今年房地产市场的预测

    2006年房地产业的发展趋势如何?经过2005年宏观调控的房地产价格，是否还会大幅上涨?相信这是许多人都会关心的问题。对此，国家发改委的两位专家以不同的角度阐释了自己的看法。

    国家发改委价格监测中心张学武：今年国家对房地产市场的调控政策仍将对房地产供需和房价产生较大影响，住房价格将基本保持稳定。同时，由于住房消费需求潜力大，将使房价难以出现明显回落

    张学武认为，影响2006年房地产市场价格变化情况的主要因素有以下几个方面：

    ——2006年宏观经济形势将为房地产业提供良好的发展空间。2006年是“十一五”的开局年，国民经济将继续保持平稳较快发展，研究机构普遍认为2006年我国国内生产总值增速将保持在8%以上；而且今后国家将不断提高城乡居民收入，增强城乡居民消费能力，因此，良好的国内经济环境为房地产市场提供了广阔发展空间。同时，房地产开发投资占固定资产投资比重以及房地产开发投资增量占固定资产投资增量的比重均超过20%，房地产企业资产总值、经营收入和利润总额在各行业中的比重也明显提高，房地产业已成为国民经济发展的支柱产业。加之房地产行业在消化钢铁、建材过剩产品和吸收大量农村剩余劳动力方面具有不可替代的地位，因此，国家将继续支持房地产业的发展，并通过建立健全法律法规，规范房地产企业经营行为，促进房地产市场和谐和可持续发展。

    ——国家对房地产市场的调控政策仍将对房地产供需和房价产生较大影响。2005年国家出台了一系列调控措施加强和改善对房地产市场的监管，并取得了明显效果，但医治房地产市场存在的弊病并非一朝一夕就能完成，因此，2006年国家将继续对房地产市场进行必要的宏观调控。例如，2005年中央经济工作会议提出要注意保护和节约土地，合理把握城镇化进度。因此，今后我国房地产市场开发将呈现平稳增长态势，别墅和高档住宅等浪费土地资源的不合理需求也会得到遏制，并有利于居民住房价格的稳定。同时，贷款政策和税收征管政策的变化，以及住房建设配套政策的完善，都会对2006年房价产生一定程度的影响。

    ——居民住房消费趋于理性有助于防止房价的进一步上涨。经过七年多的住房市场化改革，我国城市居民住房消费日趋成熟，居民不再盲目追求购买大户型的新房，二手房交易量有较大幅度增加。据有关机构统计，北京市二手房交易量2004年增长了67.9％，2005年受政策调整影响增幅有所下降，但增幅仍达到13.3％，住房阶梯消费正在逐渐形成。同时，随着各项调控措施到位和房价涨幅回落，普通居民跟风炒房现象也得到有效遏制，居民住房消费更趋理性。因此，虽然个别房地产开发商借土地供应偏紧、土地成本上升来试图再次大幅提高房价，但这种一厢情愿的做法将难以实现；而且某一地区的房价不可能长期脱离当地居民实际收入水平，因此，2006年房价出现大幅上涨的可能性不大。

    ——住房消费需求潜力大，将使房价难以出现明显回落。尽管目前房价居高不下，居民购房需求受到压抑，但住房作为生活必需品，其消费需求潜力仍然非常大。中国人民银行公布的2005年第四季度城镇储户问卷调查结果显示，居民购买住房的意愿回落，未来三个月打算“购买住房”的居民人数占比为19.2％，较上年同期降低两个百分点。如果这19.2％的居民购房意愿得以实现，也足以支撑起庞大的住房消费市场。同时，在北京，据有关机构调查，仍有超过50％的居民选择自购房居住。由此可见，国内住房需求潜力是非常大的，只要今后国内经济保持良好发展势头，居民收入不断得到提高，住房价格难以出现明显回落。

    国家发改委宏观经济研究院经济研究所王小广：房地产业已进入中期性调整期。今年将处于中期性调整期的第一阶段。房地产销售增长的“拐点”有望在2006年中期出现，房价增幅将继续回落

    王小广认为，分析2006年及“十一五”初期的房地产增长走势，有两个问题需要回答，第一个问题是这轮调整属于什么性质，特别是其持续的时间会有多长?第二个问题是目前房地产增长调整正处于什么阶段?对这两个问题，王小广的回答是：

    ——房地产业已进入中期性调整期，今年处于中期性调整期的第一阶段。从2000年开始的本轮房地产繁荣到现在已经持续了六年，从去年中期开始的房地产增长调整将持续少则三年，多则五六年。调整一旦开始，除了特殊的外部因素作用外，一般会持续较长的时间。

    不过，新一轮房地产增长调整有三点不同于上一轮：一是由于这轮房地产繁荣是建立在住宅大众需求的释放基础上，这明显不同于上一轮房地产投资繁荣的主要推动力是非住宅。因此，其增长的稳定性明显要强一些，一般不会出现停滞增长的情况。二是这一轮房地产繁荣的繁荣期相对延长，尽管在一些地区有较明显的泡沫现象，但繁荣的程度也低一些，这部分与房地产发展阶段有关，部分与住宅成为主要推动力相对稳定有关。因此，调整的时间可能要有所缩短。三是繁荣的普遍化，上一轮房地产过度繁荣主要存在于局部地区，主要是广东、海南等沿海地区，大搞开发区、炒地皮，整个中西部基本没有受到波及，这次却不同，尽管中西部热度弱一些，但所有的地区都进入房地产的繁荣期，是一种整体性繁荣。

    ——房地产销售增长的“拐点”有望2006年中期出现。在房地产过热的中后期(2003～2005年)，伴随着房价大幅上升，由于“买涨不买跌”效应的作用，此时尽管房地产开发投资增长开始放慢，但销售量还会继续加速增长，特别是随着投机性买房在全国各地的扩散，使房地产泡沫在自我强化中发展，但当房价达到一定高度后，风险在增加，调整将随之发生。预计2006年房地产销售增长将会出现较明显的回落，主要是因为三个方面的原因：一是高房价持续到一定时间后，将会过度消耗居民的购买力，受购买力不足的限制，越来越多居民买不起住房，从而使住房需求逐渐减弱。二是随着投机性购房的不断增加和房价的持续大幅上升，购房的风险在增加，收益预期在下降，居民购房投资和消费都将变得比较谨慎。三是受国家宏观调控政策的影响，投资性购房和自住性购房的预期均会下降。2005年4月份以来，国家加大了对房地产的宏观调控力度，主要是通过征收营业税及严格消费信贷政策，增加市场交易成本，抑制投机性需求增长，并逐步改变人们的投资和消费预期，使房地产有效降温。

    ——房价增幅将继续回落。除北京、广东及一些二级地区房价继续保持较高增幅以外，目前全国大多数地区(包括上海和浙江等龙头热点地区)房价增幅已显著回落。北京、广东等地房价的高位增长带有相当强的补涨性质。2006年房价增幅将会进一步回落，原因主要是，房价上涨一旦放慢，自我强化的机制将会减弱，调整将会继续。一些前期炒作过度、房价过高的地区房价将可能出现绝对的下降。

    2006年房价调整将呈现三个特征：一是高档住房价格增幅的回落幅度要大于中低档住房。2003第三季度后高挡住宅价格上涨的幅度持续地快于普通住宅，2005年第二季度后这种情况发生了转变，即高档住宅价格增长开始慢于普通住宅，主要是因为投机性需求主要集中在高档住宅中，随着投机性需求被市场和政策两方面因素所抑制，其上涨动力将明显不足。二是随着二手房交易成本的上升，二手房交易将走向清淡，使得二手房价格增幅继续小于新房价格增幅。这种变化发生在2005年第二季度，预计2006年将保持这一态势。三是由于补涨及相对价格等因素作用，二级地区房价增幅将继续高于一级地区和三级、四级地区。