2005年是我国房地产市场极不平凡的一年，青岛市房地产市场也不例外，通过认真贯彻落实国家对房地产市场实行的一系列宏观调控政策，青岛市房地产市场由前几年的高速发展渐趋平稳和规范，投资性和投机性需求得到了抑制，供应结构趋于合理，房价增幅回归理性，市场秩序走向规范，房地产调控政策初显成效。

一、2005年青岛市房地产市场特点

(一)土地出让创历史新高，中低价位住房用地占主流

2005年度，全市招拍挂出让面积为537.327公顷，比去年提高85%；占出让总面积的24.1%，比去年提高11.7%；土地出让总价款89亿元，占出让总价款的80.9%，比去年提高45.3%，招拍挂出让平均单价为1658.9元/平方米，比去年同期的995.8元/平方米提高了66%。其中住宅用地(普通商品住宅和限价普通商品住宅等其他住房)招拍挂出让土地平均单价为1583.5元/平方米，非住宅用地招拍挂出让土地平均单价为1975.8元/平方米。

中低价位普通商品房用地有较大的增加。2005年度市内四区房地产开发住宅供应计划总量233公顷，比2004年增长29%。其中，普通商品住房用地70公顷，经济适用住房用地126公顷，商品房用地37公顷，上述三类住房用地量各占计划供地比例分别为30%、54.2%和15.8%，其中2005年经济适用住房用地比2004年增长两倍多。

(二)市场供给量扩大，开发投资额增加

2005年，全市房地产开发投资额220亿元，比2004年增加35.22%。其中住宅建设投资160亿元，同比增长22.1%；全市各类商品房施工面积2300万平方米，同比增长10.5%；其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6%。商品房新开工面积1200万平方米，比2004年增长22.8%。其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增长22%；商品房竣工面积811万平方米，比2004年增长13.1%，其中商品住宅竣工670万平方米，同比增长18.6%。

本年度在建经济适用住房240万平方米，竣工72万平方米，比2004年增长14.63%。市内四区商品房预售面积221.56万平方米，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积178.81万平方米，同比增长18.77%。市场供给量的大幅度增加，使市场供需结构趋于平衡。

(三)供应结构趋向合理，普通住房比重加大

2005年，市内四区销售的商品住房户型以120平方米/套以下的普通商品房成交套数最多，占总成交套数的93.55%，比去年同期增加24.26%；其中80~100平方米/套占43.66%，同比增加10.45%；100~120平方米/套占23.95%，同比减少5.10%。

商品住宅价位结构为：3000元/平方米以下(经济适用房)，占总成交套数的11.47%；3000~4000元/平方米，占27.36%；4000~5000元/平方米占20.52%，5000~6000元/平方米占18.99%；6000元/平方米以上占21.66%。基本与去年持平。

2005年批准预售的商品住宅户型结构以80~100平方米/套最多，占总批准预售面积的29.84%，其次为100~120平方米/套，占28.29%。普通住房已成为住房结构的主流户型。

(四)售房价格总体上涨，二手房价增幅较大

2005年，青岛市内四区商品房平均交易价格为5238元/平方米，较去年同期上涨6.02%，其中商品住房平均交易价格为5201元/平方米，同比上涨8.73%。各区商品住宅销售均价为：市南区7786元/平方米，同比上涨21.30%；市北区5950元/平方米，同比上涨21.26%；四方区4757元/平方米，同比上涨17.03%；李沧区3478元/平方米，同比上涨23.10%。

市内四区本年度二手房平均交易价格3992元/平方米，较去年同期上涨11.51%。其中二手住房平均价格3947元/平方米，同比上涨10.25%。各区二手住房平均交易价格为：市南区4918元/平方米，同比上涨3.11%；市北区4036元/平方米，同比上涨13.01%；四方区3490元/平方米，同比上涨18.61%；李沧区3190元/平方米，同比上涨21.75%。

由于二手房价涨幅较大，税收负担重，致使入市交易清淡，总成交量比去年有较大的减少。全年二手房共成交登记26271套，同比减少18.76%；成交面积195.74万平方米，同比减少15.53%；成交金额59.46亿元，同比减少12.73%。其中二手住房成交登记25462套，同比减少18.69%，成交面积162.90万平方米，同比减少19.27%；成交金额49.85亿元，同比减少13.13%。

(五)办公商业用房成交低迷，交易价格涨幅过高

2005年，市内四区的办公(写字楼)、商业用房交易持续下降，全年成交总量298处，占商品房总成交量的2.20%；其中，办公用房成交50处，成交面积0.51万平方米，占总成交量的0.36%；商业用房成交248处，成交面积3.46万平方米，占总成交量的2.45%。

办公用房成交均价6863元/平方米，比去年同期上涨11.54%；商业用房成交均价7370元/平方米，上涨20.66%。

2005年商品房销售情况

(六)本市居民为消费主流，外地人购房比例甚少

本年度，市内四区商品住房成交总套数中，本市居民购房占总量92.32%，比去年同期减少1.4%，成交面积126.45万平方米，占总量91.60%；成交金额64.56亿元，占总量89.53%。外地人(外地、境外)来青购房者很少，2005年共成交1018套，占总成交量的7.69%，比去年同期增加1.43%。其中，外地购房成交984套，占总成交量的7.43%；成交面积10.49万平方米，占总成交量8.03%；成交金额6.50亿元，占总量9.81%；境外购房成交34套，占总量0.26%；成交面积0.45万平方米，占总量0.36%；成交金额0.40亿元，占总量0.66%。

需要说明的是，青岛市内四区的外资企业很少，绝大部分分布在周边三区和五个县级市，其房屋交易数据不在本情况分析范围内。

2005年1-12月市区商品房销售对象分类

(七)“六一”新政实施影响力大  新政前后交易量反差明显

2005年市区商品住房销售总量与去年同期相比变化不大，但从6月1日青岛市出台房地产转移环节税收政策和普通住房标准的确定后，新政前后交易量反差十分明显。据统计，1—5月份市内四区商品住房交易7532套，6—12月份成交5716套，仅占前5个月总成交量的75.89%。其中6月份成交685套，与5月份环比-42.73%；7月份成交513套，环比-25.11%；8月份806套，环比57.12%；9月份成交1081套，环比34.12%；10月份成交814套，环比-24.70%；11月份成交661套，环比-18.80%；12月份成交1156套，环比74.89%。

二手住房成交量明显下降也是以6月新政为分水岭。1—5月总成交量为14044套；6—12月成交量11418套，仅占前5个月总成交量的81.30%。其中6月份成交1410套，环比62.99%；7月份957套，环比-32.13%；8月份1301套，环比35.95%；9月份1650套，环比26.83%；10月份1769套，环比7.21%；11月份2241套，环比26.68%；12月份2090套，环比-6.74%。

上述数据表明，6.1新政实施房地产转移环节的税负增加，对投资性住房需求的增长已经发挥了制约作用。

二、2005年青岛市房地产市场影响成因分析

2005年，青岛楼市由于受到一系列宏观调控政策的影响和控制，炒房退潮，自住购房占主流，楼市交易趋向平淡。但从总体看，青岛的房价依然坚挺，无论是商品房和二手房，其价格都没有明显变化。这种变幻莫测的市场势态有待于深层研究，但从青岛市可持续发展的前景与房地产市场需求关系的角度来看，据初步分析有如下原因：

(一)社会经济持续高速发展  房地产市场前景广阔